صابر عسکرپور، رئیس هیاتمدیره بانک مسکن، از برنامه جامع این بانک برای تحقق افزایش سرمایه ۱۰۰ هزار میلیارد تومانی خبر داد. طبق این نقشه راه، ۴۰ درصد از مبلغ مذکور (معادل ۴۰ همت) از طریق انتشار اوراق رهنی با پشتوانه تسهیلات و ۶۰ درصد باقیمانده از محل صندوق املاک و مستغلات تأمین خواهد شد. وی همچنین از آغاز فرآیند مستقل انتشار ۲.۵ همت اوراق رهنی جدید خبر داد و «عدم توجیه اقتصادی ناشی از شکاف نرخ سود» را مهمترین چالش این ابزار دانست.
جراحی مالی بانک مسکن با افزایش سرمایه ۱۰۰ همتی
بانک مسکن به عنوان بازوی اصلی دولت در بخش مسکن، با چالشهای جدی ناترازی و کمبود منابع مواجه است. برای رفع این موانع، قانون بودجه سال ۱۴۰۴ در بند «ح» تبصره ۱۰، افزایش سرمایه ۱۰۰ هزار میلیارد تومانی (۱۰۰ همت) را برای این بانک مصوب کرده است. صابر عسکرپور، رئیس هیاتمدیره بانک مسکن، هدف از این افزایش سرمایه سنگین را سه مورد کلیدی برشمرد: «تقویت توان حمایتی در طرحهای ملی مسکن»، «اصلاح ساختار مالی و رفع ناترازی» و «ارتقای شاخص کفایت سرمایه». تحقق این هدف میتواند قدرت تسهیلاتدهی بانک را به طرز چشمگیری افزایش داده و موتور محرک بازار مسکن را دوباره روشن کند.
نقشه راه تأمین منابع: ترکیبی از اوراق و املاک
عسکرپور از طراحی یک مکانیزم دوگانه برای تأمین این ۱۰۰ همت خبر داد. طبق مجوزهای اخذ شده، حدود ۴۰ هزار میلیارد تومان از این مبلغ از طریق «انتشار اوراق رهنی» تأمین میشود. این اوراق به پشتوانه مطالبات بانک (قسطهای وامهای پرداختی مردم) منتشر میشوند. اما شرط کلیدی برای موفقیت این بخش، «تضمین بازپرداخت اصل و سود توسط دولت» است. بخش دوم و بزرگتر (۶۰ همت باقیمانده) از طریق «واگذاری واحدهای صندوق املاک و مستغلات» تأمین خواهد شد. در این مدل، داراییهای مازاد دولت و شرکتهای دولتی به این صندوق منتقل شده و سهام آن به عنوان افزایش سرمایه به بانک داده میشود.
حرکت مستقل بانک: انتشار ۲.۵ همت اوراق رهنی جدید
جدای از بحث افزایش سرمایه، بانک مسکن برای تقویت جریان نقدینگی جاری خود نیز دست به کار شده است. رئیس هیاتمدیره بانک از استارت زدن فرآیند انتشار ۲۵۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی خبر داد. این اقدام که مستقل از طرح افزایش سرمایه است، هماکنون در مرحله تهیه گزارش توجیهی توسط شرکت تأمین سرمایه مسکن قرار دارد. پس از اخذ تأییدیههای بانک مرکزی و سازمان حسابرسی، این اوراق وارد بازار سرمایه خواهند شد. این اقدام نشان میدهد که بانک مسکن قصد دارد از ظرفیت داراییهای راکد خود (تسهیلات بلندمدت) برای خلق پول نقد و اعطای وامهای جدید استفاده کند.
چالش بزرگ: شکاف سود بانکی و بازار سرمایه
عسکرپور در تحلیلی آسیبشناسانه، مهمترین مانع توسعه اوراق رهنی در ایران را «عدم توجیه اقتصادی» دانست. واقعیت این است که نرخ سود تسهیلات مسکن (که پشتوانه اوراق است) معمولاً پایینتر از نرخ تورم و نرخ سود مورد انتظار سرمایهگذاران در بورس است. این «شکاف نرخ بازدهی» باعث میشود انتشار اوراق برای بانک زیانده باشد. وی راهکار خروج از این بنبست را اجرای ماده ۶ قانون جهش تولید مسکن دانست؛ قانونی که دولت را مکلف میکند مابهالتفاوت نرخ سود اوراق و نرخ تسهیلات را به بانک پرداخت کند. تنها با جبران این کسری توسط دولت، اوراق رهنی میتواند به یک ابزار پایدار تأمین مالی تبدیل شود.
ظرفیت ۴۰ همتی اوراق و نقش شرکت تأمین سرمایه
بررسیهای فنی نشان میدهد که هماکنون ۴۰ هزار میلیارد تومان از پرتفوی تسهیلات بانک مسکن، استانداردهای لازم برای تبدیل شدن به اوراق رهنی (Securitization) را دارد. این یک ظرفیت عظیم نهفته است که در صورت رفع موانع نرخ سود، میتواند انقلابی در تأمین مالی مسکن ایجاد کند. در این فرآیند پیچیده مالی، شرکت تأمین سرمایه مسکن نقش محوری را ایفا میکند. این شرکت وظایفی چون مدلسازی مالی، اخذ مجوزهای بورسی، بازارگردانی و تعهد پذیرهنویسی را بر عهده دارد تا ریسک انتشار اوراق به حداقل برسد.