بازار مسکن ایران برای خروج از رکود تورمی و تامین منابع پروژههای کلان ملی، نیازمند گذار فوری از تسهیلاتدهی سنتی به استفاده از ابزارهای نوین مالی است. سهم تسهیلات بخش مسکن از کل وامهای بانکی به کمتر از 10 درصد سقوط کرده و احیای تجربیات موفق یک دهه گذشته مانند صندوقهای زمین و ساختمان و اوراق رهنی ضروری به نظر میرسد. بانک مسکن به عنوان متولی اصلی، با بکارگیری روشهای جدیدی نظیر توکنایز کردن داراییها و مدیریت دارایی، پتانسیل جذب نقدینگی سرگردان و ایجاد صدها هزار شغل را دارد.
بنبست تسهیلات سنتی و ضرورت تغییر ریل تامین مالی
صنعت ساختمان و مسکن در ایران طی سالهای اخیر در گرداب رکود تورمی و کمبود شدید نقدینگی گرفتار شده است؛ وضعیتی که در آن قدرت خرید متقاضیان به شدت کاهش یافته و سازندگان نیز توان ادامه پروژهها را از دست دادهاند. در این شرایط بحرانی، بانک مسکن به عنوان تنها بانک تخصصی این حوزه، در کانون توجهات برای شکستن قفل رکود قرار دارد. بررسیهای کارشناسی نشان میدهد که تکیه صرف بر مدلهای سنتی پرداخت تسهیلات، دیگر پاسخگوی نیازهای عظیم مالی در طرحهای ملی و ساختوسازهای بخش خصوصی نیست. کاهش سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به زیر 10 درصد در سالهای اخیر، گواهی بر ناکارآمدی روشهای قدیمی و لزوم جایگزینی آنها با ابزارهای نوین مالی است که ظرفیت هدایت نقدینگی جامعه به سمت تولید را دارند.
بازخوانی تجربه دهه 90؛ تولد صندوقهای زمین و ساختمان
حدود 9 سال پیش و در شهریور ماه سال 1393، گروه مالی بانک مسکن با درک صحیح از محدودیت منابع، برای نخستین بار استفاده از ابزارهای نوین را کلید زد. در آن مقطع زمانی، صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان «نسیم» به عنوان یک مدل پیشرو با مجوز سازمان بورس و اوراق بهادار راهاندازی شد. استراتژی هوشمندانه این صندوقها، جمعآوری سرمایههای خرد مردم و هدایت آن به پروژههای مشخص ساختمانی بود که علاوه بر تامین مالی پروژه، سود سرمایهگذاری را میان مشارکتکنندگان تقسیم میکرد. بر اساس آمارهای موجود، سود سالانه پیشبینی شده برای صندوق نسیم در آن زمان بین 21 تا 22 درصد اعلام شد که گزینهای جذاب برای سرمایهگذاران محسوب میشد و همزمان قدرت خرید آنها را در برابر تورم بخش مسکن حفظ میکرد.
اوراق رهنی مسکن؛ راهکاری برای مدیریت ترازنامه بانکها
یکی دیگر از ابزارهای حیاتی که در دهه گذشته معرفی شد، انتشار «اوراق رهنی مسکن» بود. این ابزار مالی پیشرفته با هدف حل چالش عدم تطابق سررسید داراییها و بدهیهای بانکها طراحی شد. بانکها معمولاً با سپردههای کوتاهمدت مردم، تسهیلات بلندمدت مسکن پرداخت میکنند که این امر ریسک نقدینگی بالایی ایجاد میکند. اوراق رهنی با نرخ سود 18.5 درصد و سررسید 2 ساله به بانک مسکن اجازه میداد تا تسهیلات پرداخت شده را به اوراق بهادار تبدیل کرده و با فروش آنها در بازار سرمایه، منابع نقد خود را برای اعطای وامهای جدید احیا کند. این چرخه مالی میتوانست جریان پایداری از منابع را برای بخش مسکن تضمین کند اما متاسفانه تداوم نیافت.
مدل مدیریت دارایی و پروژههای شهر جدید پردیس
علاوه بر صندوقها و اوراق، مدل «قرارداد مدیریت داراییها» نیز به عنوان یک راهکار نوآورانه در پروژههای زیربنایی شهر جدید پردیس مورد آزمون قرار گرفت. منطق اقتصادی این روش بر پایه تامین مالی از طریق ارزش افزوده آتی داراییها استوار بود؛ به این معنا که هزینههای پروژه نه از بودجه دولتی یا منابع محدود بانکی، بلکه از محل درآمدها و ارزش خلق شده توسط خود پروژه در آینده تامین میشد. این رویکرد میتوانست وابستگی پروژههای عمرانی به بودجه عمومی را به حداقل رسانده و سرعت اجرای طرحها را افزایش دهد، اما تغییرات مدیریتی و سیاستهای دستوری مانع از نهادینه شدن این روش شد.
سقوط سهم تسهیلات مسکن و پیامدهای سیاستگذاری دستوری
بررسی روند تاریخی نشان میدهد که سهم بخش مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی که در دهه 80 شمسی بیش از 20 درصد بود، به دلیل سیاستهای تکلیفی و فشار دولتها بر سیستم بانکی، به ارقام نگرانکننده زیر 10 درصد سقوط کرده است. از سال 1397 به بعد، با جهش قیمت ارز و مصالح ساختمانی، شکاف میان قدرت خرید مردم و قیمت مسکن عمیقتر شد و پروژههای انبوهسازی با بحران نقدینگی مواجه شدند. توقف توسعه ابزارهای نوین مالی در اواخر دهه 90، عملاً دست بانک مسکن را برای مداخله موثر در بازار بست و رکود حاکم بر بازار معاملات و ساختوساز را تشدید کرد.
ورود به عصر دیجیتال؛ توکنایز کردن داراییها و بانکداری مدرن
اکنون با اجرای طرح عظیم نهضت ملی مسکن، نیاز به منابع مالی بیش از هر زمان دیگری احساس میشود. وزیر امور اقتصادی و دارایی اخیراً بر لزوم گذار بانکها به سمت ابزارهای مدرن نظیر «توکنایز کردن داراییها» (Tokenization) تاکید کرده است. این فناوری به بانک مسکن اجازه میدهد تا داراییهای ملکی بزرگ را به واحدهای دیجیتال خرد تبدیل کرده و امکان سرمایهگذاری را برای عموم مردم فراهم کند. همچنین تمرکز بر تحول دیجیتال، استقرار سیستمهای یکپارچه بانکی (Core Banking) و توسعه خدمات کارمزد محور، از الزامات جدید بانک مسکن برای تبدیل شدن به یک نهاد مالی چابک و مدرن است.
تاثیر تکاندهنده تزریق سرمایه جدید بر اشتغال و رشد اقتصادی
برآوردهای اقتصادی نشان میدهد که بخش مسکن به دلیل پیوندهای پسین و پیشین با دهها صنعت دیگر، بالاترین ضریب اشتغالزایی را دارد. محاسبات حاکی از آن است که هر 100 هزار میلیارد تومان سرمایهگذاری جدید در این بخش، پتانسیل ایجاد صدها هزار فرصت شغلی مستقیم و غیرمستقیم را دارد. اگر بانک مسکن موفق شود با استفاده از ابزارهای نوین، اعتماد عمومی را جلب کرده و سرمایههای خرد را جذب کند، نه تنها ناترازی منابع خود را جبران میکند، بلکه به موتور محرک رشد اقتصادی کشور تبدیل خواهد شد. این تغییر پارادایم از بانکداری سنتی به بانکداری سرمایهگذاری، تنها راه نجات بازار مسکن از رکود فعلی است.
***
تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن نشان میدهد که ادامه حیات این بخش حیاتی اقتصاد با تکیه بر منابع داخلی بانکها و بودجه دولتی عملاً غیرممکن شده است. بازگشت به استراتژیهای مالی مدرن که یک دهه پیش پایهگذاری شد اما مسکوت ماند، اکنون نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت اجتنابناپذیر برای بانک مسکن است. استفاده از اهرمهای مالی نظیر اوراق رهنی و صندوقهای سرمایهگذاری، میتواند ریسک نقدینگی بانک را مدیریت کرده و با هدایت نقدینگی سرگردان جامعه به سمت تولید مسکن، ضمن کنترل تورم ملکی، زمینه خروج غیرتورمی از رکود را فراهم سازد.