سید محسن فاضلیان، عضو هیئت مدیره بانک مسکن، در نشست «نظام تأمین مالی مسکن» راهکارهای جدیدی برای حل بحران مسکن ارائه داد. وی با اشاره به تقاضای 5 میلیون واحدی و کاهش سهم تسهیلات خرید به کمتر از 5 درصد قیمت مسکن در سال 1403، پیشنهاد کرد از ظرفیت سازندگان بزرگ استفاده شود. طبق این طرح، با واگذاری زمین به پیمانکاران و سهیم شدن در واحدهای ساخته شده، تأمین مالی پروژه‌ها به خود آنها محول می‌شود. این راهکار ضمن کاهش فشار بر شبکه بانکی، سرعت و کیفیت ساخت را نیز افزایش می‌دهد.
شکاف عمیق میان عرضه و تقاضای مسکن
سید محسن فاضلیان، عضو هیئت مدیره بانک مسکن، وضعیت بازار مسکن را نیازمند بازنگری و راهکارهای واقع‌گرایانه دانست. به گفته وی، با وجود تقاضای انباشته و نیاز به ساخت 5 میلیون واحد مسکونی در کشور، روند ساخت‌وساز از دهه 90 کاهشی بوده است. عواملی مانند تشکیل خانوارهای جدید، مهاجرت به شهرها و افزایش بافت‌های فرسوده، این عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را تشدید کرده‌اند.
کاهش شدید قدرت تسهیلات خرید مسکن
یکی از چالش‌های اصلی بازار، کاهش شدید اثربخشی تسهیلات خرید مسکن است. فاضلیان عنوان کرد که سهم این تسهیلات از بهای تمام شده مسکن طی دو دهه اخیر روندی کاملاً کاهشی داشته است. این سهم در سال 1403، با وجود افزایش مبلغ اسمی وام‌ها، به کمتر از 5 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی رسیده است. این در حالی است که در گذشته، صندوق پس‌انداز مسکن تا 70 درصد هزینه خرید را پوشش می‌داد.
چالش‌های تأمین مالی در نهضت ملی مسکن
عضو هیئت مدیره بانک مسکن به مقایسه هزینه‌ها پرداخت و گفت اگر 2 میلیون و 420 هزار واحد مسکن مهر با 48 هزار میلیارد تومان ساخته شد، ساخت همین تعداد واحد امروز به 5 هزار هزار میلیارد تومان منابع نیاز دارد. تأمین این مبلغ عظیم از توان شبکه بانکی خارج است. وی افزود با توجه به تورم و کاهش توان پرداخت اقساط توسط دهک‌های پایین، افزایش سقف تسهیلات نیز راهکار پایداری نیست. همچنین، عدم همکاری برخی بانک‌ها در طرح نهضت ملی، روند پرداخت تسهیلات ساخت را کند کرده است.
راهکار کلیدی: واگذاری تأمین مالی به سازندگان بزرگ
فاضلیان یک راهکار جایگزین و عملیاتی برای عبور از بن‌بست تأمین مالی ارائه داد. او پیشنهاد کرد با استفاده از ظرفیت مولدسازی و واگذاری زمین‌های دولتی به پیمانکاران و سازندگان بزرگ، تأمین مالی پروژه‌ها به خود آنها سپرده شود. در این مدل، دولت یا نهاد مربوطه به جای پرداخت پول، در واحدهای ساخته شده سهیم می‌شود. این روش فشار مالی را از دوش شبکه بانکی برمی‌دارد، از افزایش نقدینگی جلوگیری می‌کند و منجر به ساخت سریع‌تر و باکیفیت‌تر واحدها می‌شود.
لزوم احیای ابزارهای مالی نوین
فاضلیان به ظرفیت‌های مغفول مانده ابزارهایی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان و املاک و مستغلات اشاره کرد. وی اذعان داشت که این صندوق‌ها به دلیل ماهیت سوددهی و تشریفات اداری با کاهش استقبال مواجه شده‌اند. او ابراز امیدواری کرد که با ارائه روش‌های جدید و حمایت سازمان‌های مرتبط، این ابزارهای کارآمد مالی دوباره احیا شوند و در تأمین مالی مسکن نقش مؤثری ایفا کنند.
استفاده از املاک مازاد دولتی برای افزایش عرضه
به عنوان راهکار پایانی، عضو هیئت مدیره بانک مسکن بر ضرورت استفاده از املاک مازاد دولتی تأکید کرد. وی عنوان کرد که شرکت‌ها و سازمان‌های دولتی باید با به‌کارگیری این املاک راکد و وارد کردن آنها به چرخه ساخت‌وساز، به افزایش عرضه مسکن در کشور کمک کنند و بخشی از نیاز بازار را از این طریق پاسخ دهند.
***
تحلیل عضو هیئت مدیره بانک مسکن، ناکارآمدی مدل‌های سنتی تأمین مالی مسکن در برابر تورم و حجم بالای تقاضا را به وضوح نشان می‌دهد. کاهش سهم تسهیلات به زیر 5 درصد قیمت مسکن، زنگ خطری جدی برای سیاست‌گذار است و ضرورت یک تغییر پارادایم را آشکار می‌سازد. راهکار پیشنهادی مبنی بر مشارکت با سازندگان بزرگ و واگذاری تأمین مالی به آنها، یک رویکرد بازارمحور و هوشمندانه است که می‌تواند بن‌بست فعلی را بشکند. این مدل، با کاهش بار مالی دولت و شبکه بانکی، منابع را به سمت ساخت هدایت کرده و ضمن تسریع در عرضه، از خلق نقدینگی تورم‌زا نیز جلوگیری می‌کند. موفقیت این طرح، نیازمند ایجاد سازوکارهای شفاف، تضمین‌های حقوقی برای سازندگان و اصلاح فرآیندهای اداری است.